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离婚财产分割
Classic Case

婚前一方按揭购房离婚时增值部分的性质

发布时间:2013-12-30来源:

 

        当前,夫妻一方婚前按揭购房,取得房屋产权,婚后双方共同还贷的情形颇为常见。离婚诉讼中,该种按揭房屋价值增值部分该如何定性及分割,存在较大争议。目前施行的《最高法关于适用婚姻法若干问题解释(三)》(以下简称《婚姻法解释(三)》对此予以了明确回应,在群众中引起较大反响。《婚姻法解释(三)》第十条规定:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据《中华人民共和国婚姻法》第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿”。本文拟以该条款为基础,从维护婚姻家庭中男女地位平等及保护个人合法财产权益出发,对婚姻存续期间按揭房屋增值部分的定性、权属、离婚诉讼中非产权方参与分割之正当性及具体分割规则展开探讨,以期助益于审判实践。

  一、 婚前一方所购房屋权属不因婚姻行为发生变化

  婚前一方申请按揭购房并取得房屋产权,其作为房屋产权证书

  证明的权利人,是房屋的唯一合法所有者。依照物权理论,物权的变动基于法律行为或法律行为以外的事实行为或法律事件等法律事实而发生。而结婚作为一种法律行为,并非法律规定的引起物权变动的原因。因此,登记人对于房产的完整的绝对的所有权,无论是身份上抑或财产上,均不受婚姻关系的影响,即婚姻成立以及存续期间,婚前所购的房产权属不发生任何物权变动,登记人仍然是法定的唯一的所有权人。

  在我国法定夫妻共同财产制度下,“一方的婚前财产为夫妻一方的财产”。一方婚前财产的所有权不因婚姻的成立而发生变化,也不因婚姻关系的存续而发生转化。与之一致,一方的婚前债务也属于其个人债务,同样不因婚姻关系的成立和存续而转化为共同债务。即婚姻对婚前一方的个人债权债务法律关系不发生任何效力。《婚姻法解释(三)》规定,此情形下人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,而尚未归还的贷款则为产权登记一方的个人债务,正是法定夫妻共同财产制度的题中之义。

  我国物权变动模式采取债权形式主义, “物权变动依赖于债权的效力,即物权移转需要以相应的债权合同为前提”,“物权变动的成立和生效,仅有当事人之合意尚不足,仍需要登记或交付之法定方式”。因此,一方面,婚前一方因按揭购房而产生的一系列债权债务法律关系并不因婚姻关系的成立发生任何变更,缺乏这一原因基础,房屋权属的变更无从谈起;另一方面,房屋作为不动产,其权属的最终生效确立,另需权利人的登记,因此,房屋产权登记簿是房屋权属变化状况的法定依据,若无变更,亦不生变动效力。

  因此,对于婚前一方按揭购房并取得产权证书的情形而言,婚姻这一法律行为对按揭购房法律关系及其依登记取得不动产物权不发生任何身份或财产层面的影响。

  二、 婚后房屋增值部分权属归原产权人

  根据民法理论,房屋的权属直接决定了房屋增值部分的归属。

  而我国婚姻法规定,“夫妻在婚姻关系存续期间取得的下列财产,归夫妻共同所有。。。。。。”。因此婚前所购房屋至离婚时,增值部分究竟为个人财产还是夫妻共同财产或其他,成为处理房屋增值部分分割事宜首当厘清的问题。现实中看法不一。

  一种意见认为,该房屋增值部分产生于夫妻关系存续期间,是

  夫妻共同财产。即便房产是一方婚前购买的,但婚后另一方愿意共同偿还贷款,表明其在主观上是以房屋所有人参与房产的实际维护和经营,并承担相应的风险,对方对此明知并接受。因此,在婚姻关系存续期间,夫妻双方对共同居住的房产均投入了相当的贡献。基于上述理由,认为增值部分应当归夫妻共同所有。如果严格按照物权法的规定将其归属于房产所有者一方,与我国家庭财产观念相冲突,婚后夫妻双方共同还贷,离婚时却将双方共同的劳动成果归一方所有,与民法上的公平正义原则相违背,明显损害了另一方的合法权益。

  笔者认为上述观点有两处待商榷:一是片面强调房屋增值的时间要素,割裂了该增值部分本身与其权源的依附关系。如果没有婚前的房产取得,焉得婚姻期间的增值实现?进一步,既已确认房产归属个人财产,在不存在原始取得或婚后财产权属转化等继受取得的前提下,房产的附加值又何以悄然转化为共同财产?实有偷梁换柱之嫌,也是对婚姻法夫妻共同财产立法本意的曲解。二是错将非产权方的主观意愿及相关实施行为列为物权取得的原因。非产权方还贷时的单方主观意图,并不构成任一物权取得事由。况且对房屋增值部分权属的认定与非产权方能否参与分配之间并无直接关联性,不必然导致不公平。

  第二种意见认为,房屋系一方婚前个人财产,故依照物权法原理,该房屋增值部分属于法定孳息,系属个人财产而非共同财产。

  笔者赞同个人财产的说法,但不认为是“法定孳息”。物的孳息是指该物的出产物和按照该物的用法而就该物取得的其他收获物。而所谓法定孳息是指根据法律规定,由法律关系所产生的收益,并且法定孳息的产生必然依赖于他人对原物的使用。“自己利用自有财产所得到的收益,不是法定孳息。”因此,若购房后闲置或自住,即便房屋价格随行就市而实现增值,该增值部分并非法定孳息。另外,就房产、股票等增值权益是否属于孳息,比如房屋的增值部分无法与房屋本身相分离,不符合孳息可与原物相分离而独立存在这一基本特征等,学界和实务界均存争议。

  第三种意见认为,房屋增值或贬值,是其交换价值的变化,但仍属于一方个人财产。

  笔者赞同该观点。在婚姻关系存续期间,房屋的交换价值同时受人为因素和客观因素的影响。人为因素表现为夫妻双方对房屋进行的占有、维护和装修等,并排除他人对房屋的妨害,使房屋维持其一般的使用价值或优化和拓展其市场价值。客观因素表现为受国家宏观政策的调整、土地价格的变化、供求关系的影响,房屋的市场价值得以变动,从而给房屋所有人带来的一定的收益预期,因其不可控性,房屋的交换价值面临增值或贬值的市场风险。但无论增值或贬值,其前提在物理上表现为该房屋的完整健全存在,反映在法律上则表现为房屋所有权人对房屋拥有完满绝对的占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定:“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益、处分的权利”。由此,房屋产权人对该房屋增值部分的所有,便是其享受该房屋收益的应有之义。同时,应予说明的是,对房屋增值部分权属的划定,并不意味着对以夫妻共同财产参与按揭房屋还贷的非产权一方的时间、精力及金钱支出的否定,产权方在将其所有的房产变现为货币形态时,应充分考虑非产权方在共同还贷以及日常维持、经营中的贡献,予以公平合理的补偿。《婚姻法解释(三)》对于房屋增值部分性质为个人财产还是共同财产或其他,未予以明确定性,实属遗憾,但其将该增值部分与“双方婚后共同还贷支付的款项”一并处理,规定“离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿”的做法,可推断出立法对“房屋增值部分权属产权登记一方”这一观点的支持。

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