申蕴和

首页 >> 经典案例 >> 房产买卖
房产买卖
Classic Case

有关房改房买卖的法律问题

发布时间:2013-12-31来源:

 

       一对夫妇,拥有一套二居住房,90平方米,为女方单位分配的公房。1994年,夫妻两按照房改政策以4万元的成本价买下了这套住房,但还没有拿到产权证。后因两人闹离婚,对房屋的归属争执不下。男方没有其它住房,在法庭上提出希望两人各住一间房,或按照房屋的市场评估价进行公平分割。但法院对男方的诉求未给予支持,判决此套房屋给予女方使用居住,女方则将购房款的一半即2万元交给男方作为补偿,男方须立刻搬出该房屋。男方心里非常不满,总觉得吃亏,遂向律师请教。律师认为:依据《民法通则》、《婚姻法》、最高人民法院《关于审理离婚案中公房使用、承租若干问题的解答》及有关房改的若干政策、法规等。取得房改公房产权有两种可能,一种是以标准价购房,取得部分产权。一种是以成本价购房,取得完全产权。我国婚姻法第十三条规定:“夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产,归夫妻共同所有,双方另有约定的除外。夫妻对共同所有的财产,有平等处置权。”依据这一条款,最高人民法院在《关于审理离婚案中公房使用、承租若干问题的解答》中规定:“对夫妻共同出资而取得部分产权的房屋,人民法院可参照上述有关解答,予以妥善处理。但分得房屋部分产权的一方,一般应按所有房屋产权比例,依照离婚时当地政府有关部门发布的同类住房标准价,给予对方一半价值的补偿。”?

  关键词解析

  应该说,本案的判决有失公正,本案判决所依据的有关规定也很有其局限性,不大公平、不大符合市场经济发展的趋势。公房上市是必然的,一旦上市其价格必定比房改购房的标准价高得多。夫妻分离时,一方取得标准价的一半,而一方却拥有价值巨大的房屋。这显然违背《婚姻法》的夫妻平等财产权、处分权的规定。因此在司法解释中,最高人民法院又做一变通规定称:“对夫妻双方均争房屋部分产权的,如果双方同意或双方经济、住房条件基本相同可采取竞价方式解决。”

  虽然这也不能说是一种好办法,但毕竟有了司法解释,也只能适用该司法解释。而对于以成本价购买的房改公房,离婚时又该如何处理呢?

  建设部《关于房改售房权属登记发证若干规定的通知》中规定:“职工以成本价购买的住房,产权归个人所有,经登记核实后,发给《房屋所有权证》,产别为私产。”也就是说,婚姻关系存续期间,夫妻双方任何一方参加房改以成本价购得的公房,即为公民私有财产,享有完全占有、使用、收益、处分的权利。而依据《婚姻法》之规定,无论该房产的产权证上登记的是夫妻双方任何一方或双方,该房产实际上都是夫妻双方共同财产。

  取得产权的房改公房,其性质同其它商品房住宅一样,一旦进入市场,其价值会直接体现出来。所以,夫妻双方离婚时,只能按该房房产的实际价值来分割,而不能再按照取得该房产时所付出的代价确定房屋的价值。只有这样才是公平、合理、合法的。

  法眼点睛

  我们的法律、法规从根本上应该维护公平正义。司法解释和有关行政条例,不能与我国的法律相抵触。我们的婚姻法、物权法、民法通则等都有平等保护公民财产权利的规定。特别是婚姻法,更是明确夫妻关系存续期间的所得在没有明确协议归一方的,应按夫妻共同财产对待。在分割时候当然也应该按照共同共有的分割原则来处理。财产分割应该按照财产的本来真实的价值进行,不能按照人为的不科学的规定进行。财产究竟价值几何?可以请有关房屋评估机构来做这方面的工作。

返回>>

律师在线

Lawyers Online

申蕴和微信咨询平台

扫一扫 获赠免费咨询

(function (i, s, o, g, r, a, m) { i['GoogleAnalyticsObject'] = r; i[r] = i[r] || function () { (i[r].q = i[r].q || []).push(arguments) }, i[r].l = 1 * new Date(); a = s.createElement(o), m = s.getElementsByTagName(o)[0]; a.async = 1; a.src = g; m.parentNode.insertBefore(a, m) })(window, document, 'script', '//www.google-analytics.com/analytics.js', 'ga'); ga('create', 'UA-47362258-1', 'winbindlaw.com'); ga('send', 'pageview'); /* */ /* */ var _zyat = _zyat || []; _zyat.push(['trackPageView']); _zyat.push(['enableLinkTracking']); (function() { var u="//tm.71360.com/"; _zyat.push(['setTrackerUrl', u+'monitor']); _zyat.push(['setSiteId', 87953]); _zyat.push(['setCstId', 85921]); _zyat.push(['setSiteType', 1]); var d=document, g=d.createElement('script'), s=d.getElementsByTagName('script')[0]; g.type='text/javascript'; g.async=true; g.defer=true; g.src=u+'monitor.js'; s.parentNode.insertBefore(g,s); })();