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房产继承
Classic Case

如何办理房产继承过户手续

发布时间:2013-12-31来源:

 

     经常有客户咨询律师,如何办理房产继承过户手续?继承房产过户流程如何?继承房产费用多少?

  在本文中,将从房产继承的方式、房产继承的费用、房产继承公证程序与房产继承诉讼程序等方面,向你介绍房产继承的整个操作流程。

  一、房产继承的方式

  房产继承有两种方式:房产继承公证程序与房产继承诉讼程序。那么,我们到底采用哪一种方式呢?

  1. 有遗嘱,且所有继承人均认可遗嘱效力、均愿意按遗嘱进行遗产继承的,选择房产继承公证,程序更便捷。

  2. 有遗嘱,但任一继承人不认可遗嘱效力、不愿意按遗嘱进行遗产继承的,只能选择房产继承诉讼,即只能向法院提起诉讼,但费用更节约。

  3. 没有遗嘱,但所有继承人就遗产继承可以达成一致的,选择房产继承公证,程序更便捷。

  4. 没有遗嘱,且所有继承人就遗产继承无法达成一致的,只能选择房产继承诉讼,即只能向法院提起诉讼,但费用更节约。

  凭着法院出具的民事判决书(或民事调解书)或者公证处出具的继承公证书,继承人才可以到继承房屋所在区的房地产交易中心办理继承房屋过户手续。

  如果没有民事判决书(或民事调解书),也没有继承公证书,房地产交易中心不会允许将继承房屋变更过户。

  当继承发生时,对于共有房产,还要考虑共有份额的析产问题,即析出被继承人名下房产份额,然后再继承。

  二、房产继承的费用

  办理房地产继承过户有一些费用发生,主要是继承公证费用(若选择房产继承诉讼程序的话,虽然不会产生公证费用,但是会产生诉讼费用)、房屋估价费用(若房地产交易中心要求)、房地产过户的税费(包括可能发生的契税、印花税、交易手续费)。

  三、不能被继承的房产

  只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承,公房、使用权房、小产权房以及他人名下房产不能主张继承。

  四、房产继承公证程序

  先联系房产所在地公证处进行预约,所有的继承人均需到场,如果是国外或者外地的继承人无法到场的,公证委托当地亲友代为办理。房产继承公证一般需要提供以下证件材料:

  1、到被继承人所属派出所开被继承人的死亡证明或者提供被继承人医学死亡证明;

  2、到死者所在单位或者派出所开具继承人身份证明;

  3、继承人的身份证明;

  4、被继承的房产证或其他证明文件。

  5、被继承人生前所立的遗嘱(遗嘱继承的情况)。

  如果法定继承人不只一个,而房产只过户给其中一人的话,需要其他人的书面同意,表示放弃对房产的继承。

  五、房产继承诉讼程序

  根据民事诉讼法相关规定,房产继承诉讼管辖地确定为不动产所在地,即被继承房产所在地法院管辖。继承人是多人的,一部分继承人作为原告,另一部分继承作为被告参与诉讼。房产继承诉讼一般需提供以下证件材料:

  1、到被继承人所属派出所开被继承人的死亡证明或者提供被继承人医学死亡证明;

  2、到死者所在单位或者派出所开具亲属关系证明;

  3、继承人的身份证复印件,如果是外籍继承人需要提供经过公证书予以认证;

  4、被继承的房产证或其他证明文件。

  5、被继承人生前所立的遗嘱(遗嘱继承的情况)。

  如果继承人之间对于房产过户没有异议可以形成调解书,如果无法对于房产的继承达成一致的,由法院判决。

  六、如何选择最适合的继承程序

  房产继承公证程序与房产继承诉讼程序的区别有哪些?到底选择何种方式最便捷最呢?

  1. 不是所有情形都能适用公证继承

  只有所有继承人都达成一致意见,才可以适用公证继承。只要任一继承人不接受遗嘱约定、不接受继承协议的话,是不能使用公证继承的。

  日常实践中,哪怕有公证遗嘱,所有继承人仍然需要到公证处办理继承公证。如果有任一继承人不接受公证遗嘱的,遗嘱继承人仍然需要向法院提起诉讼,进行房产继承诉讼程序。否则,单凭公证遗嘱而没有继承公证书,房地产交易中心仍然会拒绝办理继承房产过户手续。

  另外,对于有继承人无法到场、被继承人与继承人资料不齐全的,一般公证处也不会接受继承公证的申请。

  2. 房产继承公证程序出证时间更快

  一般来说,如果继承人之间没有纠纷,法律文件齐全,急需办理继承手续的,可以优先选择继承公证办理房产继承手续。公证继承的好处是出证时间会比较快。

  如果继承人之间分歧较大,无法协商一致,还是建议聘请律师通过法院诉讼途径解决继承纠纷。

  当然,由于上海法院均开展诉前调解程序,只要所有继承人能够达成一致意见,通过法院诉讼程序办理继承的流程一般在一个月到二个月之间也能办理完结。可见,在出证时间上,公证继承的优势也不再明显。而通过法院诉讼方式办理继承,其成本上的优势,公证继承永远无法赶超。

  3. 房产继承诉讼程序费用相对低廉

  继承公证的收费标准为遗产标的额的2%。

  法院诉讼的收费标准是分段累计制,只要遗产标的额超过20万元的,其收费标准就只有1.5%乃至更低,最低的标准仅按0.5%交纳诉讼费。而且,如果所有继承人在法院主持下达成和解的,法院只收取一半的诉讼费用,会把预交的另一半退回给当事人。

  可见,通过法院诉讼办理房产继承,相对于公证程序更加低廉。只要你不急于办理房产过户,通过法院诉讼方式办理继承能节约一大笔费用。

  所以,对于房产继承过户手续,还是采用法院诉讼程序解决,与继承公证比较起来,成本相对低廉。

  七、至房地产交易中心办理过户手续

  在取得继承公证书或民事判决书(或调解书)后,继承权利人可以到房产交易中心办理房产继承过户手续。

  到房产交易中心办理房产继承过户手续所需要的材料

  1、原房屋所有权证书;

  2、继承公证或者法院调解书、判决书;

  3、继承人身份证及复印件;

  4、房屋所有权登记申请书(收件窗口领取)。

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