申蕴和

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房地产归属
Classic Case

“94”方案具体是指什么

发布时间:2013-12-30来源:

 

   问:很多人对所谓的“94”方案问了具体不太清楚,问相关的背景和内容是什么样的?

  答: 背景如下:1994年5月18日,上海市人民政府批转了市房改办、市房管局制定的 《关于出售公有住房的暂行办法》 〔沪府发(1994)19号文〕,同年6月15日,上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局印发了《关于出售公有住房的实施细则》〔沪房改办发(1994)第34号〕,此后,上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局还颁发了相关问题的系列解答意见等文件。这就是我们通常讲的公房出售的“94方案”,它标志着本市的住房制度商品化改革进入全面实施阶段。

  一、“94方案”的主要内容和涉及的法律问题

  1、确定了公房出售的原则、范围和购房人

  首先,“94方案”确定了出售公房应当贯彻购房自愿、产权归己、维修自理的原则;

  其次,“94方案”确定了可售公房的范围;但是,列入旧城改造规划、产权不明、具有历史保护价值和市政府认为不宜出售的房屋除外;

  再次,“94方案”确定了购房人的条件,即具有本市常住户口的公房的承租户或者年满18周岁的同住人和符合分配住房条件的职工,每个家庭只能享有一次以成本价购买公房;擅自、变相转租或者改变房屋用途的,迁离、国外定居或者逾期未归者暂时不能购房。

  2、确定了购房人可享受的优惠条件和购房程序

  3、限制权利行使遗留法律纠纷

  首先,对共有人的房产权利进行了限制。“94方案”中要求“凡承租户内有多人的,应协商确定购房人;承租人死亡或迁离本处的,应变更租赁户名后,由同住成年人协商确定购房人”,并填写《购买公有住房委托书》。这表明,符合购买公房条件的人中只能有一人的名字写在房产证上,其他房屋共有人不能进行登记。这一限制共有人登记公示权利的做法不仅在家庭成员之间造成了产权纠纷矛盾,而且也使得售后公房在转让的过程中因为共有人的登记缺失而导致纠纷机率增加。

  其次,对房屋所有权权能的行使进行了限制。在“94方案”中对购房人所有权中的收益和处分权能进行了限制。方案指出:“购房款未付清或购房后未住满5年的,该房屋不得出售、出租和转让。”

  再次,对物业管理收费的限制违背了市场经济规律。

  二、“94方案”遗留问题的解决和法律出路

  1、“94方案”购房权利人的认定

  首先,行政机关的纠正。“94方案”实施不久,方案中的缺陷就产生了纠纷的后果,并引起有关部门的重视,上海市房屋土地管理局沪房地技(1995)652号“通知”明确:“职工家庭购房时,可共同协商确定产权按份共有或共同共有。共有人必须是前款规定的购房对象。”这实际上是行政机关在“95方案”中对“94方案”的缺陷进行了修正;

  其次,司法机关的救济。由于“94方案”已经全面实施, 1996年10月31日,上海市高级人民法院印发了《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》〔沪高法(1996)250号〕指出:“按‘94’方案购买的房屋,产权登记为一人的,在诉讼时效内,购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的,可确认房屋产权共有。”该“意见”还明确:“对该处公房无购房资格而与有购房资格人协议出资购房的人,主张房屋产权的,不予支持。”这一执法意见客观上为“94方案”购房纠纷合法权利主体的认定提供了依据。

  2、“94方案”共有人主张权利的时效

  首先, 1999年9月27日,上海市高级人民法院印发《几类民事案件的处理意见》〔沪高法(1999)528号〕,在“关于94方案购房后产权纠纷的诉讼时效的起算时间”

  其次,共有人去世后继承人有权主张共有财产继承权。

  3、房屋共有人之间的法律关系

  第一,房屋共有的份额问题。关于售后公房的共有形式,如果共有人之间对于所购公房有占有比例约定的从约定;如果共有人之间对于所购公房没有占有比例约定的话,共有的形式就是共同共有,即共有人享有平均的财产权,拥有平等的权利。

  第二,房屋的出租、出售程序。虽然“94方案”的共有人没有登记在房产证上;但是,房屋的出租、出售仍然需要共有人一致的意思表示,在房产证上署名的共有人负有告知、征集意见的特别义务;否则,由此产生的损害后果由行为人负责赔偿。不同意出租、出售的共有人在同等的条件下,有优先承租、购买其他共有人相应份额的权利。

  第三,夫妻的共有财产认定。按照“94方案”购房,夫妻之间虽然只有一人的名字登记在房产证上;但是,婚姻存续期间购买的公房仍然属于夫妻的共同财产,除非双方另有约定。

  第四,未成年人和放弃产权同住人的权利。公房出售是国家把多年来的高积累、低消费的工资制度中职工住房方面的待遇返还给职工,所以,未成年人并不是适格的购房人,因此未成年人不享有房屋的所有权。同样,明确放弃产权的同住人也不拥有对房屋的所有权;但是,我国《婚姻法》规定的家庭成员间的权利义务关系使他们拥有对所购公房的居住使用权,除非这种法律关系依法消灭,房屋所有人不得随意剥夺或者限制未成年人、同住人的权利。

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