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二手房买卖
Classic Case

买二手房,要绕开那些坑?!

发布时间:2016-11-16来源:上海申蕴和律师事务所

  上海申蕴和律师事务所按:春节过后,楼市愈发地火爆,随之二手房买卖合同纠纷也多了起来,那么在二手房买卖中,我们要注意绕开哪些坑呢?以下给您做个总结,助您规避风险。

一、核实出卖人的身份

主要是核实出卖人是不是真正的房屋所有人(产权人),务必核对对其房屋所有权证、土地证(或二合一的房地产权证)、契证及身份证件。对于办理委托公证卖房的情况,通常有许多不可知的风险,尤需谨慎。

二、核实房屋权属

要看房屋权属有没有争议,有没有抵押等。首先应查看房屋所有权证,必要时也可以到房地产交易中心核对真伪(需携带本人身份证、告知房屋明确的所在地址)。

三、注意房屋共有人

若房屋存在共有人,则必须让共有人也在买卖合同上签字。司法实践中,出现过冒名顶替签字的情况,所以尤其需要注意仔细核对签名人的身份。

四、注意房屋是否违章或待拆迁

注意是否存在用于交易的房屋为违章建筑或已经被列入拆迁范围的情形。否则,很可能钱房两空。

五、注意房屋是否被封查或转让

注意是否存在被依法封查或被依法以其他形式限制房屋所有权属转让的,避免付款后房屋无法交付。

六、房屋是否被出租

房屋已经出租他人的,会导致买受人无法实际居住,因此买受人务必多次实地查看核实房屋是否存在出租的情况;如有,应尽量要求房东在交易前处理好租赁事宜。

七、注意土地使用年限

住宅用地使用期限最长达70年,也有比这更短的住宅,房屋的年限是影响房价的重要因素,所以买受人在购买前务必核实清楚。

八、明确各类税费

二手房交易过程中,需要明确各项税费的承担,包括增值税、个人所得税、印花税、契税等。在实际交易中,卖家经常将税费转嫁到买家身上,所以在实践中,需要对各项税费的承担作明确的约定。

九、明确违约事项

如采取按揭贷款购房的方式进行购房的,对没有获得银行贷款审批的后续处理方式也要约定,避免以后产生纠纷。

十、明确附属设施

若有些房屋附属设施(如花园、游泳池)的,也应该明确价款中是否包含这些附属设施,特别是那些价值比较大的设施设备。

十一、明确佣金

各方对中介佣金也应明确约定,并有必要对交易失败后佣金的退还情况作约定。

十二、避免阴阳合同

有的人会为了避税,而签订价款约定不一的阴阳合同,像这样的二手房交易存在较大的风险,如产生纠纷诉诸法律,则法院会认定真是意思的买卖合同,因此应尽量避免签订阴阳合同。


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